변동 금리가 고정 금리보다 더(?) 낫다 (?)

2010.05.01 02:11:03

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“모기지를 묶어야 할까 놔둬야 할까(?)”

이번 칼럼은 자산 관리사 Scott Tomenson에 의하여 씌여진 financial post Magazine 4월 6일자를 번역, 참조, 그리고 제 의견을 첨가한 것입니다.

모기지를 설정할 시기가 오면 항상 자신들에게 하는 질문 « 고정을 해야 하나? 변동을 해야하나? » 아마도 평생 해야 할 고민중 하나가 아닐까요?

Are Variable Mortgages as good as they look?

Q) 제 약혼자와 저는 얼마전 첫번째 집을 장만하였는데 어떤 모기지를 할까 고민중에 이자의 변동율을 가만한다면 4% 후반대 고정금리로 묶을까 합니다. 하지만 변동금리가 현재는 약 2% 정도인데 이자가 오르는 시기 동안 변동을 하는것이 더 나은것이 아닐까요? 과연 언제쯤 고정을 택한 것이 저희에게 이익을 가져다 줄까요?

A) 역사적인 통계적 관점에서라며는 변동 금리를 선택하시는 것이 더 이익이라고 합니다. 그 이유는, 일단 변동 금리 원리부터 말씀 드리자면, 통계적 일반 곡선 (normal curve)의 기울기 (slope)가 상승 곡선 (positively sloped)을 탈 경우 단기간 이자 (약 1-2년) 은 낮은 이율로 유지가 되면 장기간 (약 5년-30년)의 관점에서는 이자가 높아지게 됩니다. => 쉽게 말씀 드리면 경제가 좋아질 경우에는 캐나다 중앙은행에서 단기간 이자율을 올리게 됩니다. 즉, 흔히 말하는 중앙 금리 (prime rate)을 끌어 올리면서 화폐 통화 및 물가 상승률 (inflationary rate)을 조절 한다는 것입니다. 여기서 짚고 넘어 갈 것은 모두가 고등학교 시절 배운 기본 경제 개념 :경기가 좋아지면 소비가 늘어나므로 물가 상승이 따라 옵니다.

그럼 고정 금리는 어떻게 정해지는지 알아 보죠. 일반적으로 고정 금리는 장기 이자율 (long term interest rate) 을 대변하는 상품이며 채권 (bond) 의 이율 곡선 (yield curve) 에 따라 움직이는 것이 일반적입니다. 마찬가지로 쉽게 말씀 드리자면, 경제가 좋아질 경우 채권에 투자한 투자자들은 그만큼 더 많은 수익 (return)을 기대하게 되지요. 이때 캐나다 중앙 은행에서 단기간 이자를 올릴 경우, 장기간 이자율 (long term rates) 은 대부분의 경우 그대로 동결 되거나 오르게 되는 것이 정상적인 개념입니다. (투자자들이 인플레이션이 더이상 생기지 않는다고 굳게 믿기 때문이지요)

정리하자면, 단기간 이자율은 캐나다 중앙 은행이 경기 팽창을 늦추고 싶을때 (인플레이션을 충분히 억제할수 있다고 판단 될 시기까지) 까지 서서히 오를수 있습니다. 즉 반대로 생각한다면 경기 팽창이 늦춰진다고 판단될때, 이자율 역시 같이 내려 간다는 의미입니다. 몇년전 서브 프라임 사태시 이자가 계혹 하향 곡선을 탄 것이 좋은 예가 아닐까요?

통계적 관점에서 다시 말씀 드리면, 변동 금리의 일반적인 이자율 상승 케이스는 5년에서 10년짜리 고정 금리 선상까지 올라간 것이 사실이며 (물론 더 많이 오른 경우도 있습니다), 예외적인 케이스는 1980년대 중앙 금리가 최고치 (약 10-12%) 까지 올랐을 경우를 들수 있습니다. 이때를 hyper-inflation 시기라 부르기도 합니다.

그럼, 가까운 예를 들어 지난 5년간 Prime Minus 상품을 가지고 계셨던 분들은 현재 1%대의 아주 싼 이자를 즐기고 계신줄 알고 있습니다. 저 역시 그랬던 사람들중 한명이며, 가장 좋았던 것은 한달 불입금을 정말 ‘싸게’ 낼수 있으므로 가계를 꾸려 나가는데 많은 도움이 되었지요. 어떤 분들은 싼 이자 덕분에 더 많은 ‘원금’을 갚으신 분들도 계십니다. 반대로 서브 프라임 사태 직전 ‘이자가 오르니까 지금 묶어아 한다’고 판단하신 분들은 지금까지도 5% 중 후반대를 내고 계시면서 안타까워 하시거나, 아니면 벌금 (prepayment panelty) 를 내시고 변동으로 바꾸신 분들도 계신줄 압니다.

그럼 현재로 다시 돌아와서, 앞으로 short-term prime rate은 향후 몇년간 오른다는것이 확실히 지배적인 의견인것만은 사실입니다. 하지만 과연 예전 1980년대만큼 예외적으로‘꾸준히’매달 혹은 매년 오르기만 할까요? 경제 상황을 고려하는 변수 및 요인으로는 너무도 많은 요소가 존재합니다. 최근 상담을 통해 느낀것중 하나는, 대부분의 은행과 금융 기관에서 모기지 고정금리를 올림으로써 소비자들의 심리를 자극하는 이 시점에, 본인의 모기지를 결정하는 요인이 다름아닌 주변 ‘지인’ ‘친구’혹은 ‘주변분’의 ‘개인적인’ 의견에 의한 ‘심리적인’ 결정을 많이들 하고 계신다는 것입니다. ‘이자가 오를 것이니까 지금 묶어야 한다’라는 조언은 앞뒤 상황을 고려하지 않은 너무도 전문성을 무시한 조언이 아닐까 생각해 봅니다.

이 칼럼을 쓴 이유는 단순히 변동 금리가 고정 금리보다 이익이라는 것이 아니라, 개인적인 상황에 따라 ‘충분한’ 전문가와의 상담을 통해 본인에게 가장 충실하게 이익을 가져다 줄수 있는 선택을 하시는 것이 그야말로 ‘최고’의 선택이 된다는 것을 다시한번 강조 하고자 합니다